01
内卷已不是个新鲜词，内卷化被指已经侵袭入社会的各个层面。
根据百科对内卷的解释，内卷是“指人类社会在一个发展阶段达到某种确定的形式后，停滞不前或无法转化为另一种高级模式的现象。当社会资源无法满足所有人的需求时，人们通过竞争来获取更多资源。”
小编用榆木脑袋理解了一下，用人话来解释内卷，最大的特征就是“供大于求，陷入不良性的竞争。”
比如，本来一个岗位只需要大专生，但是现在大学生多了，211毕业的也来抢着应聘，这就是就业的“内卷”。再比如，两个北京海淀的家长聊天，一个问另外一个：我们家孩子4岁，1500个英文词汇量够不够？另一个回答，在美国够了，在海淀不够。
那么，问题来了，楼市最大的内卷是什么？
人少了，客户少了，房子却是越来越多，楼市供大于求，盖个房子就能卖，买个房子就能涨的时代结束了，这就是楼市的内卷。
天津楼市有没有内卷化？小编壮着胆回答一下：绝对内卷！
02
无论市场怎么变，什么“黄金时代”“白银时代”，市场最根本的逻辑就是“供需关系”。内卷从根本上来说就是要做到有质量的增量变得极其难。
从开发商的角度来说，客户越来越少，抢客户越来越难；从购房者的角度来看，买房增值变成了要做到买房保值，因为买了就能大赚的时代过去了。
要证明天津楼市的内卷，还是从“供需”两个基本面来看问题。
据克尔瑞的数据显示，天津全市截至2021年4月新房的可售面积为2742万方，可售套数为26万套，根据2021年的4月的销售数据，要消化完这些新房，天津市场需要21个月。需要提醒的是，住宅市场去化周期超过12个月，已达到警戒线水平。
而买房子的人呢？
第七次全国人口普查，天津人口挤水分。
根据2019年天津统计局的数据，天津常住人口为1561万，而本次普查后的人口数据仅有1386万，暴跌了175万。之前有文章质疑天津的常住人口量，现在看来，还是有必要读一读的。
对比发现，过去十年，天津的人口几乎没增长，十年发展，人口增长了个寂寞。
天津2011-2020年人口数据
如果说人口年增50万能够带来千万级别的住房需求，那么人口流出了近200万，天津楼市能不内卷化吗？
03
内卷的情况下，买房时什么最重要：安全性。
房子还是可以买的，不然刚需住哪，改善怎么升级，有钱买房子不比买股票、买比特币更有保障？
但是，要记住一点，楼市内卷，我们要追求的是安全的房子，即能保值的房子。
毕竟买房可以说是大部分的家庭最大的一笔支出了，虽说房住不炒，但谁也不愿意自己的房子降价吧。
有区域优势的房子最安全。
和平、河西作为城市核心自不必多说，区域性中心的崛起也同样可以重点考虑。
天津的发展早已过了讲究环内环外发展的阶段，以区域中心做点状辐射的发展是现在城市发展的主流。
比如，梅江会展中心是一个中心价值点，在这个点的辐射区域内，尽管大寺属于环外，但它能够享受到梅江的交通配套、商业配套，相比较环内的金钟街板块的，大寺的保值性更好一些。
而东丽湖、渤龙湖等远郊板块，与区域的核心价值点距离较远，既没有区位优势也没有本地的产业支撑人口导入，其他再好也难说有钱途。
而只有区位也不行，内卷化时代不缺房子，而是优质区域缺房子、缺少优质房子。
市中心的老破房很难说它卖得好，不带学区的老破房更是危险。
至于天津的公寓产品，别看大多在市内，也请敬而远之，因为只有一线城市的核心地段才配有公寓。